兰迪出海 | 你怎么还不去越南投资房产

    不幸的是，新冠肺炎疫情的爆发，使房地产市场进入“冬眠”，市场在2020年和2021年受到疫情的打击，导致市场需求急剧下降，房价和租金下降了两位数。高房价和低购买力引发了对“房地产泡沫”的担忧。然而据专家评估，住房和投资需求预计将反弹，这有助于缩小市场的供求差距。总体而言，在投资者的视角下，房地产仍是首选的投资赛道，仍然有许多投资者渴望了解2022年往后的市场预测。本文就从越南房产投资入手，探讨您在投资时需要关注的法律问题。

    由于经济的增长和中产阶级的崛起，越南的房地产市场在经历了住房危机后，仍正在不断增长。投资者对越南房地产市场保持乐观的原因如下：

• 它是亚洲增长最快的经济体之一

• 2015年起放宽外资持股规定

• 制造业增加，旅游业蓬勃发展

• 外国买家的兴趣不断上升

• 更好的人口结构和不断增长的人口

• 与该地区其他主要城市相比，房价相对较低

• 自2000年以来，越南经济的年增长率超过了6%；与此同时，人均GDP增长了近6倍，从2000年的390美元增长到2018年的2264美元左右

• 个人财富的快速增长使许多越南人购房意愿增强，带来新开发项目的增多，房地产价格上涨

• 每年约有150万越南人成为全球中产阶级。在一个拥有9500万人口的国家，这种快速增长将不可避免地增加未来几年对房地产的需求

    2020年以来，受市场条件不利影响，越南全年新登记房地产企业6694家，比2019年下降15.5%。近千家企业办理了解散手续。2020年，根据越南建设部（Vietnam Ministry of Construction）数据，房地产行业对GDP的贡献约为4.42%，旅游房地产和综合房地产也受到疫情的影响。

    对于财务状况良好的龙头房地产公司，并购小型房地产公司在现阶段是开发土地资金和接管投资项目比较好的一条出路，比如诺瓦兰（Novaland）、南隆集团（Nam Long Group）等公司。还有另外一种扩张的方式，如Vinhomes扩大了外国投资者的持股比例，进一步促进公司楼盘项目的开发。

    随着2015年生效的《住房法（Housing Law ）》、《不动产买卖受让法（Law on Sell and Transfer of Real Properties）》和《房地产商法（ Law on Real Estate Business）》，越南的房地产市场更加安全。政府创造了有利于国际贸易的环境，并确保越南对外国投资者的竞争力。这些法律消除了外国人和越侨获得财产的障碍，他们有权合法买卖或转让财产，此外，他们也可以购买任何类型的房产，还可以转租、继承或为他们的房产提供担保。这项改革法案重振了越南房地产市场，展现了越南房地产投资的开放性。

    2020年，越南国会颁布了《企业法》、《投资法》、《建筑法》等新的法律法规。整个国家的房地产战略目标是是增加投资激励，简化行政程序，为企业的设立和经营创造有利条件，但对房地产项目的购销、转让的监管也更加严格。

    这些法律使外国人在越南购买房产变得简单，理由如下：

• 外国人只要有旅游签证就可以购买房产

• 可以购买的总的房产数量没有上限

• 在一个楼盘项目中，限定外国人不能购买超过30%的户数

• 在一个土地项目中，限定外国人不能拥有超过10%的有地住宅

• 在一个社区范围内，限定外国人只能购买250套房子

• 租期为50年，可以续期（政府正在考虑将经济特区的租赁期延长至99年，未来监管很可能会变得不那么严格）

• 海外越南人可以购买无限数量的房产

胡志明市房地产市场在2020年出现了高端公寓供过于求的迹象。中端公寓的供应增加了66.2%。与此同时，经济适用房的供应大幅下降(-98.6%)。总体而言，市场处于供需不平衡的状态，难以稳定社会保障。未来，主要驱动力将通过杜德市的建立、重点城区的改造和2.6万公顷农业用地的改造来推动发展。

    胡志明市作为商业中心，占越南GDP产出的20%-25%。因此，许多分析师和买家在讨论房地产时，主要关注的是市场。分析发现公寓价格增长迅速，从2017年到2020年增长了90%，其中仅2020年就增长了12.8%。值得注意的是，这一增长是越南国内需求和国外需求共同作用的结果，这是我们在柬埔寨等国家所看不到的。

    近年来河内市房地产市场出现了部分地区地价大幅上涨的现象。除了城市化的影响，投机交易也推高了地价。经济适用房吸收率较高，中高端公寓吸收率较低。2020年全年的平均吸收率仅为26.60%。话虽如此，整个2019年新建房产的供应都很低，但河内房价的涨幅也远远不及胡志明。即使公寓的平均销售价格为1417美元每平方米，河内的房价还是比胡志明低了近30%，但价格同比仍然增长了6.9%。相比之下，胡志明的房价同比上涨了21.6%。

    展望河内即将开发的地区，许多新项目将在河内西部地区(Yen Hoa和Trung Hoa)建设，因为中部地区已经十分拥挤，而且政府正在计划搬迁政府办公室。河内也因此受到了更多的关注，因为它吸引了大量外国投资，提供了高收益，同时价格比胡志明更低，房产供给更多。许多政府机构和外国大使馆都设在这里，许多制造公司在河内和周边城市也设立了业务，为附近居民提供了工作机会。

    是什么推动越南房地产市场在2022年及以后的发展？下面列出了越南房地产市场在未来几年很可能继续增长的一些主要原因。

    越南的表现超过了大多数邻国，经济增长率徘徊在7%左右。据波士顿咨询公司统计，每年有150万到200万越南人加入全球中产阶级行列。2017年和2018年住房贷款的增长证明了这一点，这使得房地产需求更加强劲。

    RNCOS公司的一份报告指出，越南的住房不足，70%的人口不住在自己的房子里。该报告称，越南需要2000万套住房来满足需求。目前经济适用房的需求很大，低端市场的需求大于供给。另一方面，因为大多数开发商只专注于高端项目，高端市场的供需比例略高。

    越南吸引了很多外国投资者，这并不奇怪，因为与香港、韩国、日本、新加坡和中国大陆主要城市相比，越南的平均房价要低得多。例如，在胡志明市黄金地段的一套豪华公寓价格约为每平方米5000美元，而在新加坡和香港，同样的公寓价格可能是其四倍。由于外国人可以轻松购买租赁期为50年的房产，因此海外投资者急剧增加。

    2018年第一季度，中国买家的需求比2017年第一季度增长了300%。与2008年相比，目前移居越南的人数增加了7-8倍，其中大部分来自中国大陆(31%)，其次是韩国、台湾和日本。

    由于二级市场的限制，在越南的房地产市场上，外国人一般会从以前的外籍房东或经销商那里购买房产。如果某楼盘项目给予外国人的购买限额已经超过30%，难以在越南从当地居民那里购买房地产。根据《越南土地法》，外国人只有使用土地的权利(包括越南政府租用或捐赠的土地)，而没有土地所有权。外国人租赁土地的条件是，必须向越南政府转让土地使用权证书。

    从房地产开发商手中购买房地产，如公寓（apartments)、别墅(villas)、商品房(condo)、酒店(hotels)等。外国人必须有独资证书（proprietorship certificate）。自2017年以来，由于国防和安全的保护，外国人在领取房产证时遇到了一些困难。对于国防安保特别区域内的房地产，外国人无权拥有。确定这些名单的权力只属于国防部和公安部。要了解可供外国投资者选择的房地产清单，你可以向所在地区的建筑部查询，或者向房地产专家查询。

    越南的旅游业虽然热门，但不如泰国发达和成熟。越南要与菲律宾和泰国等东南亚国家竞争，仍有很大的增长空间。沿海城市是主要旅游目的地，因为越南的海岸线长达3260公里。在过去的几年里，越南政府在基础设施方面投入了大量资金，特别是在芽庄、梅恩、何川、广南、富国和岘港等沿海城市。基础设施的改善，以及游客和退休人员的迅速增加，使得这些地方的第二套住房和度假屋投资更加有利可图。

    2022年越南房地产市场的表现会如何?在整个2020-2021年期间，住宅房地产市场一直在暴跌，又由于边境开放时间不确定，我们很难分享任何明确的预测。尽管住宅房地产市场疲软，但工业不动产市场在2020-2021年期间蓬勃发展。随着制造企业寻求在中国之外实现生产多样化，越南变得越来越有吸引力。越南和其他国家/工会之间利润丰厚的自由贸易协定也刺激了需求。

    随着越来越多的国际开发商进入这一市场，我们将看到供应和需求的增加。外国游客创纪录的增长、外国直接投资和新的办公空间的增加，将推动商业地产的增长。虽然市场复苏至少还需要1-2年的时间，但投资越南房地产是一个长期押注。

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